Varianta eliminarii TVA pentru vanzarea de locuinte noi a fost lansata la sfarsitul saptamanii trecute si a starnit un val de reactii in piata imobiliara.

Dezvoltatorii lauda ideea, insa consultantii se intreaba cum ar putea fi aplicata aceasta masura de statul roman.

Isi permite statul roman o astfel de masura?

Statul ar trebui sa elimine temporar TVA pentru vanzarile de locuinte noi, intrucat aceasta masura ar avea un efect psihologic ce ar debloca piata imobiliara, spunea la sfarsitul saptamanii trecute, Mihnea Serbanescu, director general si actionar majoritar al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox, citat de Ziarul Financiar.

“Scutirea de la plata TVA se practica la noi pentru serviciile bancare, de asigurari si medicale, iar acest lucru le-a accelerat penetrarea. De ce nu s-ar aplica, temporar, si pentru locuintele noi, pentru a impulsiona segmentul constructiilor? Aceasta scutire nu ar insemna ca statul sa «piarda» TVA pe intregul pret al imobilului, ci doar pe marja aferenta dezvoltatorului. Acesta ar urma sa suporte integral TVA aferent costurilor de constructie”, ne-a explicat Mihnea Serbanescu.

Privita din prisma unui om de afaceri din domeniul imobiliar, masura poate reprezenta un impuls psihologic important pentru deblocarea pietei, considera Gabriel Sincu (foto), partener in cadrul companiei de consultanta Mazars, insa ridica mai multe intrebari pentru un specialist in fiscalitate.

Prima intrebare este daca isi permite statul roman sa ia o astfel de masura, precizeaza Sincu. Altfel spus, cat ar pierde bugetul de stat din TVA neincasat in cazul tranzactiilor care s-ar efectua si fara aceasta masura si cat ar castiga, pe de alta parte, din impozitul pe profit sau venit rezultat din tranzactiile suplimentare aduse de o asemenea masura?

O alta intrebare care se naste este daca se poate aplica o astfel de masura fara acceptul Uniunii Europene. “Daca nu gresesc, orice astfel de facilitate trebuie sa primeasca mai intai OK-ul de la Bruxelles inainte de a fi pusa in practica. Proces care nu se intampla de pe o zi pe alta”, subliniaza oficialul Mazars.

Gabriel Sincu se intreaba si daca aceasta ar fi o masura echitabila. De ce ar incuraja statul sectorul imobiliar si nu si un alt sector, precum vanzarea de autoturisme noi?

“De ce nu am aplica scutiri de TVA si la autoturismele noi care respecta anumite standarde de poluare sau la cele electrice, de exemplu? Sau de ce nu am elimina TVA la produsele alimentare de baza? Avem deci si o problema de echitate fiscala, la care trebuie sa raspundem inainte de a avansa o astfel de propunere”, detaliaza el.

O masura de ajutor pentru dezvoltatori si banci?

Eliminarea TVA pentru vanzarile de locuinte noi ar scadea preturile cu 24% in cazul apartamentelor mai scumpe de 380.000 lei, ceea ce ar fi un lucru bun pentru toata lumea, insa pentru a fi pusa in practica, masura necesita crearea unor anumite mecanisme de catre consultantii imobiliari, este de parere Valentin Ilie (foto), CEO al companiei Coldwell Banker Affiliates of Romania.

“Este dificil de imaginat cum ar putea fi aplicata o astfel de initiativa, pentru ca dezvoltatorii au de recuperat TVA, iar mecanismele de deductibilitate nu sunt usoare. Nici pe viitor, pentru locuintele ce urmeaza a fi construite, nu stiu daca ar fi usor de aplicat”, spune Valentin Ilie.

Chiar si in contextul in care TVA ar fi eliminata, iar locuintele noi ar deveni astfel mai accesibile pentru puterea de cumparare a populatiei, Ilie este de parere ca tendinta ar fi sa se pastreze in continuare o diferenta de 15-20% intre preturile apartamentelor noi si ale celor vechi.

Mai mult, eliminarea TVA la vanzarea de locuinte noi ridica o problema de etica pe piata vanzatorilor. “De ce sa facilitezi lucrurile pentru un dezvoltator si sa-l «ingropi» pe cel care vrea sa vanda un simplu apartament vechi?”, se intreaba seful Coldwell Banker.

O opinie similara impartaseste si Gabriel Alexandru, vicepresedintele retelei de agentii imobiliare Century 21. El considera ca eliminarea TVA ar avea un impact minimal asupra tranzactiilor din piata locuintelor noi.

“Magnitudinea impactului este diminuata de faptul ca cererea de locuinte noi este redusa din cauza accesului la finantare, a tendintei descrescatoare a preturilor si a perspectivelor macroeconomice negative.

O astfel de decizie ar ajuta mai mult dezvoltatorii si bancile aflate in dificultate pe multe proiecte rezidentiale care se vand la un ritm semnificativ redus fata de cel estimat la momentul finantarii”, subliniaza vicepresedintele Century 21.

In acest context, masura de eliminare a TVA este posibila, dar putin probabila avand in vedere nivelul actual al veniturilor statului, spune Alexandru. El adauga faptul ca, in cele mai multe cazuri, dezvoltatorii au dedus deja TVA aferenta proiectului rezidential.

Epuizarea stocului de locuinte noi?

Andrew Prelea , CEO al dezvoltatorului South Pacific Constructii, este total de acord cu ideea eliminarii TVA pentru vanzarile de locuinte noi si crede ca este una dintre putinele solutii pentru a stimula constructiile, dar si pentru a dezvolta un numar important de locuinte noi accesibile pentru marea masa a populatiei.

In opinia sa, o astfel de masura este posibila si ar putea relansa piata imobiliara daca ar fi limitata la o perioada scurta de timp, de 12-18 luni, aplicandu-se in cazul atat in cazul imobilelor noi, cat si pentru cele aflate in stadiul de proiect.

“Eliminarea TVA nu numai ca ar duce la epuizarea stocului de locuinte noi, dar ar incuraja dezvoltatorii si bancile sa finalizeze proiectele neterminate si sa inceapa altele noi, creand locuri de munca si taxe indirecte pentru stat, astfel incat sa nu produca nicio pierdere, ci din contra”, explica Prelea.

Si Dan Ioan Popp, presedinte si actionar majoritar al dezvoltatorului imobiliar Impact Developer & Contractor, este de parere ca eliminarea TVA la vanzarea de locuinte noi ar avea ca efect epuizarea stocului de unitati disponibile in prezent pe piata.

“Stocul de locuinte noi va fi consumat si se poate reporni ciclul de investitii in constructiile de locuinte, cel mai multiplicativ motor economic de generare a valorii adaugate si incasare de taxe, impozite si contributii sociale”, afirma el.

Astfel, statul are doua variante, spune Popp: nu anuleaza TVA si se vor incheia doar 2.000 de tranzactii cu locuinte noi, incasandu-se 27 de milioane de euro sau anuleaza TVA si se vor realiza 20.000 de tranzactii, incasandu-se 35 de milioane de euro.

“Masura ar diminua incasarile prezumate la bugetele anilor urmatori cu circa 250 de milioane de euro”, opineaza seful Impact.

TVA de 5% sau calea de mijloc

Daca eliminarea TVA la vanzarea de locuinte noi este putin probabila, consultantii chestionati de Wall-Street.ro considera ca mentinerea cotei TVA de 5% si ridicarea plafonului pana la 630.000-640.000 lei (circa 150.000 euro) ar putea fi o cale de mijloc, cu influente pozitive in piata imobiliara.

“Cota redusa a fost o initiativa buna, insa ar putea fi si mai buna daca s-ar aplica pentru locuinte cu preturi de pana la 630.000-640.000 lei, echivalentul a 150.000 euro.

In plus, nu trebuie sa uitam ca cele mai multe dintre locuintele cu preturi sub 380.000 lei, pentru care se aplica TVA de 5%, sunt de o calitate indoielnica”, afirma Valentin Ilie, de la Coldwell Banker.

Mai mult, Gabriel Sincu spune ca alegerea unei cai de mijloc ar fi extinderea cotei TVA de 5% pentru toate locuintele, fara conditionare de suprafata sau de valoare.

“Astfel oamenii care au ceva bani pusi deoparte ar putea fi incurajati sa cumpere, dezghetand piata, in conditiile in care pretul final ar fi semificativ mai mic”, a incheiat oficialul Mazars.

O opinie similara isi exprima la sfarsitul anului trecut si Asher Lax, directorul de marketing si vanzari al dezvoltatorului Adama, spunand ca ridicarea plafonului pentru cota redusa de la 380.000 lei la 500.000 lei ar fi cea mai buna solutie, atat pentru dezvoltatori, cat si pentru cumparatori.

“Guvernul a decis cota redusa intr-un moment in care cursul leu/euro era cu totul altul fata de cel de astazi. In plus, cel mai intalnit profil de client pe piata locuintelor noi este tanarul de circa 40 de ani, cu unul sau doi copii, care isi cauta un apartament cu trei camere, apartament care, de cele mai multe ori, costa mai mult de 380.000 lei”, preciza el.

Pana in prezent, Adama a dezvoltat cinci proiecte in Bucuresti, patru fiind amplasate in cartierul Titan si unul pe bulevardul Ferdinand I. Pe langa Bucuresti, dezvoltatorul mai este activ in orasele Ploiesti, Bacau, Iasi si Brasov.

Sursa: Wall-Street