Creditorii au executat, anul trecut, casele a peste 1.000 de români, însă licitaţiile organizate pentru vânzarea imobilelor au avut rezultate lamentabile: doar 10-15% dintre acestea şi-au găsit cumpărători.

Diminuarea veniturilor de pe parcursul anului trecut va determina cel puţin o dublare a numărului de executări în acest an, afirmă consultanţii din piaţa imobiliară.

Vânzările de locuinţe executate ar putea creşte şi ele în condiţiile în care unele imobile au fost scoase la licitaţie şi de câte 40 de ori (!).

Trebuie menţionat că în cazul imobilelor scoase la vânzare de bănci, după prima licitaţie eşuată, se scade preţul cu 25%, după care rămâne la latitudinea creditorului dacă va mai scădea din preţ la următoarele licitaţii sau dacă va menţine preţul constant.

În cazul licitaţiilor organizate de Fisc, după prima licitaţie eşuată, preţul scade cu 25%, după a doua, cu 50%, iar de la a treia, se face o reevaluare a imobilului şi se reia ciclul până la vânzare.

„Avem imobile care nu s-au vândut nici după 40 de termene de licitaţie, se fac teancuri de 30-40 de centimetri la unele dosare. Problema este că abundă ofertele de 10.000 de euro pentru un apartament. Aceşti oameni forţează nota, pentru că nimeni nu o să vândă un apartament în bătaie de joc şi nu se va ajunge la acest preţ niciodată”, a declarat pentru Capital Liviu Fenoghen, preşedintele Asociaţiei Executorilor Bancari.

Anul trecut, circa 1.000 de români au rămas fără locuinţe, iar 9,2% din apartamentele executate silit au fost din Bucureşti. Multe din aceste imobile au fost scoase la vânzare de cinci-șase ori şi nuşi-au găsit un cumpărător nici acum. Circa 42,14% din numărul total de apartamente executate silit în 2010 au fost cu două camere, urmate de cele cu trei camere, cu o pondere de 26,24% din total, şi de garsoniere, cu puţin peste 10%, potrivit unei analize realizate pentru Capital de portalul executari.com, care contabilizează majoritatea anunţurilor postate de bănci, case de insolvenţă sau executori, la nivel naţional. În baza de date a site-ului figurează 522 de apartamente şi 401 de case executate în 2010.

„Trebuie avut în vedere că Bucureştiul a fost ultimul «oraş scos la vânzare». Speranţa de recuperare a creditelor acordate este mai mare în mediul urban şi, în special, în Bucureşti. De asemenea, preţurile scăzute din piaţa imobiliară nu au fost un bun prilej de valorificare a activelor ipotecate. Astfel, imobilele ajunse în faza de executare silită au fost relativ puţine în 2010, în Bucureşti”, a explicat Cristina Boarna, dezvoltator proiect executari.com.

La ce trebuie să fim atenți

Cel mai des întâlnit risc aferent achiziţiei unui astfel de imobil este acela al contestării în justiţie a actului de executare.

„Nu se vând pentru că nu sunt bani şi din cauza riscurilor pronunţate pe care le implică o asemenea tranzacţie, adică pot apărea cazuri de contestare a executării. Cei care au cumpărat probabil au ajuns la un echilibru între preţ şi risc. Pe de altă parte, lumea aşteaptă condiţii mai bune şi să coboare preţurile. Acest lucru nu se va întâmpla, pentru că nici băncile nu sunt dispuse să vândă cu orice preţ”, comentează Liviu Fenoghen.

Până să ajungă în proprietatea instituţiei financiare finanţatoare, un activ imobiliar neperformant trebuie să treacă prin procesul de executare silită şi licitaţie juridică, etapă care durează minimum câteva luni.

Vânzarea activului în cadrul acestei etape este adesea foarte dificilă din cauza promovării insuficiente sau a imposibilităţii vizionării proprietăţii, în contextul în care proprietarii se opun cel mai adesea procesului de vânzare prin executare.

În plus, ceea ce face ca zona locuinţelor executate să fie evitată de cumpărători este obligativitatea plăţii taxei de participare la licitaţie.

„Problema este că, odată declanşată executarea, procesul de vânzare este extrem de greoi, de aceea sunt scoase la vânzare de cinci-șase ori. Cred că anul acesta vor apărea mai multe vânzări în stare de executare, deoarece preţurile au scăzut destul de mult la cele scoase la licitaţie încă de anii trecuţi. În plus, vor apărea şi închirieri”, subliniază Valentin Ilie, CEO al companiei de consultanţă imobiliară

Coldwell Banker. Potrivit acestuia, numai luna trecută, pe lista băncilor figurau în jur de 1.600 de locuinţe în proces de executare.

Coldwell Banker şi-a înfiinţat o divizie, denumită Coldwell Banker REO Experts,  specializată în administrarea şi vânzarea activelor imobiliare neperformante intrate în posesia băncilor în urma nereuşitei procesului de vânzare prin licitaţie. Compania are în portofoliu 100 de proprietăţi.

Executare la intimidare

Odată declanşată procedura de executare silită, este greu de urmărit parcursul unui dosar, care se poate încheia şi cu o înţelegere între debitor şi bancă.

„Din locuinţele executate anul trecut dacă s-au vândut 10-15% e bine, însă nu deţinem astfel de informaţii, pentru că de multe ori nu poţi urmări parcursul unui dosar. Sunt cazuri în care se suspendă executarea, pentru că proprietarul încheie un angajament de plată cu banca şi se declanşează o formă de recuperare a banilor pe cale amiabilă”, explică preşedintele Asociaţiei Executorilor Bancari.

Acesta mai precizează faptul că nu toate imobilele executate silit sunt scoase automat la vânzare. De multe ori, se apelează la această metodă ca o formă de presiune împotriva debitorilor. „Clientul se trezeşte în ceasul al 13-lea” şi banca îl readuce în zona discuţiilor amiabile.

Majoritatea  imobilelor care ajung sub ciocanul juridic sunt locuinţe vechi, însă numărul apartamen­telor noi este în creştere şi se va ajunge în curând la un echilibru. Valentin Ilie spune că în cazul apartamentelor noi au început să apară situaţii în care s-a plătit un avans, produsul a fost livrat, iar cumpărătorul nu mai are bani să achite diferenţa. În astfel de situaţii, de cele mai multe ori, se ajunge în instanță.

Presiunea pusă în ultimii ani pe portofoliile de credite neperformante ale băncilor se va diminua în acest an prin creşterea numărului de executări, însă problema găsirii unor cumpărători interesaţi de astfel de proprietăţi rămâne în continuare extrem de presantă.

Trebuie menţionat faptul că 85% din românii care şi-au cumpărat anul trecut o locuinţă câştigă mai puţin de 600 de euro pe lună, potrivit unui studiu realizat de Coldwell Banker.

Iar 70% din cei care şi-au cumpărat o casă sau un apartament în această perioadă au făcut acest lucru cu ajutorul unui credit bancar. În aceste condiţii, băncile ar putea scăpa de activele toxice, dar s-ar putea alege pe viitor cu o nouă serie de rău-platnici.

Lumea aşteaptă condiţii mai bune şi să coboare preţurile. Acest lucru nu se va întâmpla - Liviu Fenoghen, președinte, Asociația Executorilor Bancari

1.600 de locuinţe au fost contabilizate luna trecută pe lista cu imobile executate silit actualizată periodic de bănci

Sursa: Capital