Tot mai mulţi oameni care aleg să ocolească dezvoltatorii imobiliari sunt preocupaţi acum de criteriile după care trebuie ales terenul pentru construcţia locuinţei

Relatările celor păţiţi cu dezvoltatorii rezidenţiali se înmulţesc în ultima perioadă. Asta îi face pe tot mai mulţi doritori de locuinţe să ia în considerare achiziţia unui teren pentru construcţie.

Şi construcţia de case s-a lovit însă de multe probleme în ultimii ani, mai ales ca urmare a calităţilor terenului. O minimă orientare pentru alegerea unui teren se poate dovedi deci utilă.

Principalele aspecte neglijate de cumpărătorii de tere nuri pentru con struc ţia unei case proprii au fost în ultimii ani accesibilitatea utili tă ţilor, deschiderea, lăţimea drumului de ser vitute şi, nu în ultimul rând, stu­diul geotehnic.

Insufi cien ta atenţie acordată acestor aspecte şi concentrarea aproape exclusivă pe preţ a condus la derapaje precum absenţa utilităţilor, teren insuficient pentru construcţia propusă iniţial şi, uneori, chiar inundarea locuinţelor.

Costul accesului la utilităţi

Puţine din promisiunile primă riei legate de construirea de drumuri s-au îndeplinit în termenul stabilit. De asemenea, nici conductele de gaz sau curentul nu vin tocmai uşor, dacă acestea nu sunt lângă teren.

Drept urmare, chiar dacă proprietăţile cu toate utilităţile la poartă sunt mai scumpe, asta e singura variantă pentru achiziţie.

O distanţă faţă de conducta de gaze de 25-30 de metri poate însemna un cost de 8.000 de lei pentru extinderea reţelei până la poartă, la care se adaugă bani şi avize în plus pentru ca gazele să fie trase în casă. Trebuie luată în calcul, dacă e cazul, şi lărgimea drumului de servitute, care îngustează destul de mult terenul cumpărat, ală turi de retragerile faţă de ve ci nătăţi.

Aceste aspecte trebuie clar aflate de la primăria de care apar ţine terenul. Asta pentru a nu exista surprize de genul prea scurt sau prea îngust sau că drumul de servitute nu permite accesul pompierilor sau Salvării.

În cazul curentului electric, o distanţă de 100 de metri de stâlp poate presupune costuri de 4.000-5.000 de euro pentru racordare. La acestea se adaugă necesita tea existenţei planurilor urbanistice la casele vecine, lipsa litigiilor şi plan de situaţie, cu viza de cadastru.

Pe de altă parte, relaxarea de du pă boom-ul imobiliar are şi avantaje. „Devine din ce în ce mai uşor să construieşti o casă în jurul Bucureştiului. Obţinerea de avize/autorizaţii ca re până acum consuma mult timp şi/sau bani este mult mai uşoară acum, datorită descărcării funcţio na rilor publici de presiunea investitorilor”, a declarat Mircea Cleciu, di rector al Neocasa.

Acesta estimea ză că un proiect de casă poate să coste până la 2.000 de euro, în funcţie de dimensiuni, iar avizele şi autori zaţ ii le pot fi maximum 2,5% din valoarea estimată a construcţiei. „Un metru pătrat de construcţie este sub 500 de euro, dar nu trebuie neglijată finan ţarea utilităţilor, care pot ajunge, după caz, până la 10-15% din valoarea construcţiei”, a adăugat Cleciu.

„Din puţinele construcţii care se fac acum se numără cele pe terenuri centrale sau semicentrale care, chiar dacă sunt mai scumpe, scutesc costurile mari cu utilităţile. Un alt fenomen care pare tot mai prezent este acela al asocierilor, pentru reducerea costurilor”, a declarat Liviu Daschievici, expert în construcţii, fost preşedinte al ARACO.

Calitatea solului, o necunoscută

Printre cele mai neglijate aspecte în achiziţia unui teren este cel legat de calitatea solului pentru construc ţie. Studiile geotehnice se fac în ge neral doar pentru că legea o cere şi, de obicei, sunt alese firme-fanto mă pen tru întocmirea acestora.

Asta în ciuda faptului că în ultimii ani au existat nenumărate exemple de case noi care se inundau la subsol sau case care rămâneau într-o rână, fiind construite pe un loc unde, în urmă cu zeci de ani, a fost o groapă de gunoi despre care nu se ştia.

„Una dintre marile hoţii româneşti de pe această piaţă a studiilor geotehnice este faptul că există mulţi necalificaţi care dau studii «trişate». Oamenii nu dau bani, dar riscă să aibă pagube şi cheltuieli mult mai mari după”, a declarat Mihaela Stănciucu, confe ren ţiar universitar de specialitate.

„Din neluarea în considerare a ris cu rilor, cumpărătorii preferă să plă teas că unei firme 200 de lei pentru ca aceasta să-şi asume nişte lucrări de forare şi verificare pe care de fapt nu le face, doar extrapolează rezultate din zonă”, adaugă Stănciucu.

În zona Băneasa, în anul 2005, au fost inundate foarte multe subsoluri. Problema care s-ar putea pune este aceea a hidroizolării, dacă se ţine cont de studiul geotehnic. Tot în această zonă, ca urmare a densifi cării şi a accesului la apă prin pu ţu rile săpate, pe viitor există riscul îm puţinării apei potabile, spune Stăn ciucu.

„În zona Giuleşti - Sârbi există o problemă similară, care îşi are ori ginile încă de pe vremea lui Ceau şescu, când - după construirea Lacu lui Morii - multe case se inundă”, a amintit Stănciucu. Aceasta dă ca exemplu cartierul Tei din Bucureşti, în zona Electrica, unde o vilă cu etaj şi piscină a rămas cu un colţ suspendat, după ce infiltraţiile de la piscină au ajuns sub casă. Şi toate aceste neajunsuri doar pentru că nu s-a făcut studiu geotehnic.

„După ce am săpat acolo, am găsit resturi me najere, coji de ouă, pentru că vila fusese făcută pe o mică groapă de gu noi despre care nu se ştia”, de clară conferenţiarul citat.
Solul diferă pe distanţe foarte mici, astfel că orice extrapolare lasă loc la surprize neplăcute. „Chiar pe terenuri aparent virgine există zone cu găuri de la cărămidării sau diver se alte umpluturi. Există zone cu um pluturi de la cutremurul din ‘77 sau de la bombardamentul din anii ‘40. Deşi ar fi normal să se ştie de­spre ele, nu se ştie decât de unele”, atenţionează Stănciucu.