O lege veche de cinci ani, respectiv cea a obligativităţii certificatelor energetice pentru tranzacÅ£iile imobiliare, poate forma o nouă piaţă, de circa 10 mil. euro pe an, pentru cei 1.200 de auditori energetici autori­zaÅ£i.

Măsura însă creÅŸte birocraÅ£ia în rândul tranzacÅ£iilor, motiv pentru care notarii ÅŸi proprietarii găsesc metode să ocolească legea. Ce importanţă are măsura, atâta timp cât unii o aplică, iar alÅ£ii nu?

Obligativitatea certificatelor ener­­getice pe piaÅ£a imobiliară din România stă între o lege veche de cinci ani ÅŸi metodele de ocolire a actului normativ: actul în sine seamănă cu schema colorată în nuanÅ£e de verde ÅŸi roÅŸu de pe maÅŸinile de spălat proas­păt cumpărate, care îÅ£i arată “clasa energetică” a produsului.

ObÅ£inerea lui din partea unui auditor energetic poate costa pentru un apartament între 100 ÅŸi 200 de euro, în funcÅ£ie de suprafaţă, însă pe piaţă sunt ÅŸi auditori care “testează” disponibilitatea proprietarilor de a scoate bani din buzunar ÅŸi cer astfel preÅ£uri de 500 de euro.

Per total, dacă Å£inem cont de o estimare a numărului de tranzacÅ£ii cu locuinÅ£e de cel puÅ£in 100.000 de unităţi pe an, am putea vorbi de o piaţă de 10 milioane de euro. Dar ce te faci dacă o hotărâre a notarilor emisă la începutul anului spune că tranzacÅ£iile se pot efectua fără certificat dacă vânzătorul ÅŸi cumpă­rătorul cad de acord?

Certificatele energetice sunt cu adevărat imperative doar pentru locuinÅ£ele vândute prin programul Prima casă, clădirile comerciale ÅŸi pentru proiectele imobiliare noi.

În cazul tranzacÅ£iilor cu lo­cuinÅ£e, majoritatea realizate prin programul Prima casă, cel puÅ£in în Capita­lă, obligativitatea este în primul rând impusă de că­tre bănci, care nu acordă credite în absenÅ£a certificatelor.

“80% din locuinÅ£ele care se vând acum în Bu­cureÅŸti sunt prin Prima casă”, spune IonuÅ£ Nicolescu, consultant imobiliar în cadrul firmei Coldwell Banker Affiliates of Romania.

“«Prima casă» nu se tranzacÅ£ionează fără certificate energetice, pentru că nu acceptă băncile. În plus, oamenii au mai văzut la televizor că tranzacÅ£iile fără certificate ar putea fi anulate ÅŸi contactează un auditor”, afirmă Nicolescu.

La nivel naÅ£ional, ponderea tranzac­Å£iilor realizate prin pro­gramul “Prima casă” scade, în condiÅ£iile în care până la sfârÅŸitul anului 2010 au fost acordate credite garantate de stat pentru doar circa 33.000 de locuinÅ£e, din care circa două treimi au fost tranzacÅ£ionate anul trecut.

Potrivit datelor notarilor publici, peste 300.000 de proprietăţi imobiliare sunt tran­zacÅ£ionate anual în România, din care cel puÅ£in o treime sunt locuinÅ£e.

Pentru anul acesta, “Prima casă” a continuat cu un plafon total de 200 de milioane de euro, care la jumătatea lunii martie era pe terminate. În cazul unui scenariu optimist, România ar putea trece pe creÅŸtere economică în 2011, iar aÅŸteptările privind avansul numărului de tranzacÅ£ii imobiliare ar putea plasa volumul apartamentelor vândute la cel puÅ£in 25.000 în toată Å£ara, ceea ce pentru auditorii energetici s-ar putea traduce într-o piaţă de circa 5 milioane de euro doar ca urmare a eliberării certificatelor energetice pentru tranzacÅ£iile cu “Prima casă”.

“Ar fi o piaţă bunicică, important este să înceapă să se vândă apartamente ÅŸi să se eli­mine neclarităţile juridice”, spune Florin Popa, managing partner al firmei de consultanţă în construcÅ£ii Vitalis Consulting, care obÅ£ine certificate pentru proiecte imo­biliare din câteva oraÅŸe mari ale ţării.

“E o mică harababură la aplicarea legii. Mă surprinde să văd că ÅŸi unele primării nu cer certificatul la darea în folosinţă a unui proiect imobiliar nou”, afirmă consultantul.

Popa spune că firma pe care o conduce obÅ£ine certificări energetice pentru proiecte imobiliare mari, clădiri comerciale, ÅŸi mai puÅ£in pentru locuinÅ£e. Pe lista sa de clienÅ£i se numără parcul de afaceri Global City din Pipera ÅŸi imo­bilui Nusco Tower de pe strada Barbu Văcărescu, precum ÅŸi pentru mai multe clădiri comerciale ÅŸi ansambluri rezidenÅ£iale din Å£ară.

Costurile evaluării în cazul clădirilor de birouri variază între 0,7 ÅŸi 0,85 euro pe metru pătrat, însă în cazul suprafeÅ£elor foarte mari, de câteva zeci de mii de metri pătraÅ£i, tarifele se negociază la un nivel inferior.

“Am constatat că toate ansam­blurile rezidenÅ£iale noi auditate au ieÅŸit în prima clasă energetică. Clădiri de birouri din prima clasă energetică nu sunt însă în Bucu­reÅŸti. Ele sunt construite bine, însă deseori sunt depunctate din cauza ferestrelor ÅŸi a insta­laÅ£iilor care consumă foarte multă energie pentru ventilare”, menÅ£ionează Popa.

5.000 de euro tot blocul

Pe piaÅ£a rezi­den­Å£ială, până în urmă cu câteva luni se vorbea despre certificatele ener­getice obligatorii numai la pachet, respectiv pe ansambluri rezidenÅ£iale mari, pentru care dezvoltatorii erau obligaÅ£i să obÅ£ină atestare la darea în folosinţă.

Certificarea energetică a unui bloc de apartamente de zece etaje poate costa până în 5.000 de euro, în scădere faţă de anii de boom, după cum estimează Cătălin Lungu, vicepre­ÅŸedintele AsociaÅ£iei Inginerilor de InstalaÅ£ii din România (AIIR) ÅŸi unul dintre cei aproape 350 de auditori energetici din BucureÅŸti.

El este cadru universitar la Facultatea de InstalaÅ£ii din cadrul Universităţii Tehnice de ConstrucÅ£ii BucureÅŸti, unde se organizează cursuri pentru atestarea de auditor energetic ÅŸi spune că interesul pentru acest segment este în creÅŸtere.

Numărul auditorilor autorizaÅ£i este estimat în prezent la 1.200, iar Lungu spune că până la sfârÅŸitul anului ar putea fi cu circa 20% mai mulÅ£i.

La nivelul costurilor, reprezentantul AIIR spune că un apartament cu certificat energetic clasa A poate fi mai ieftin de întreÅ£inut cu până la 60% în ceea ce priveÅŸte cheltuielile energetice.

“Un apartament dintr-un bloc reabilitat termic se înscrie în clasa A-B de eficienţă energetică, în timp ce o locuinţă similară dintr-un bloc neizolat obÅ£ine calificativul C-D. DiferenÅ£a este undeva la 60% în privinÅ£a costurilor energetice”, afirmă Lungu.

Lege fără sancţiuni

În ceea ce priveÅŸte obligativitatea expresă a certificatelor în tranzacÅ£iile individuale de apartamente, există câteva formulări juridice care au lăsat loc de interpretări.

În primul rând, Directiva europeană 91 din 2002 pe care se bazează Legea 372 a certificatelor energetice stipulează că proprietarul trebuie să pună la dispoziÅ£ia cumpărătorului un certificat energetic, însă nu menÅ£ionează ce se întâmplă când cumpărătorul nu solicită un astfel de act.

Apoi, legea românească nu prevede nicio sancÅ£iune pentru tranzacÅ£iile care nu au ataÅŸate certificate energetice.

“În prezent există intenÅ£ia să se modifice legea sau să se intervină asupra ei cu un act normativ tocmai din această cauză”, spune Alin Buftea, partener la casa de avocatură DLA Piper.

Unul dintre motivele acestei intervenÅ£ii este hotărârea Uniunii Notarilor Publici, care într-un comunicat transmis în luna ianuarie susÅ£ine că impunerea unui certificat energetic este o piedică în “libera circulaÅ£ie” a proprietăţilor, iar notarii pot înregistra tranzacÅ£iile dacă vânzătorul ÅŸi cumpărătorul sunt de acord cu absenÅ£a certificatului.

“Credem că notarii erau îngrijoraÅ£i că vor scădea tranzacÅ£iile ÅŸi de aceea au interpretat legea astfel, însă din semnalele pe care le avem, din vară situaÅ£ia se va clarifica, în sensul că legea va deveni obligatorie pentru toată lumea”, afirmă Buftea.

Avocatul mai spune că la nivelul Uniunii Europene se fac în prezent demersuri legislative pentru elaborarea unor sancÅ£iuni pentru nerespectarea legii, sancÅ£iuni care ar putea fi adoptate ÅŸi de legislaÅ£ia românească.

TranzacÅ£iile imobiliare din România au scăzut în fiecare an de după criză, iar segmentul locuinÅ£elor nu a dus-o mai bine.

Statisticile notarilor referitoare la tranzacÅ£iile imobiliare realizate anul trecut nu au adus schimbări majore faţă de anul 2009, piaÅ£a fiind într-o relativă stagnare, cu ceva mai mult de 350.000 de tranzacÅ£ii realizate în fiecare din ultimii doi ani.

PiaÅ£a rezidenÅ£ială a rămas cea mai afectată de pe plan local, în condiÅ£iile în care tranzacÅ£ii relevante s-au făcut aproape exclusiv prin

“Prima casă”. ConsultanÅ£ii apreciază însă că pe acest segment au început să se dezmorÅ£ească finanţările, astfel că în acest an ar putea începe construirea la noi proiecte. În condiÅ£iile în care 2011 ar putea fi anul în care România scapă de criză, iar piaÅ£a rezidenÅ£ială s-ar relansa, pe un fond legislativ coerent, jucătorii din auditul energetic nu pot fi decât optimiÅŸti.

În România sunt peste 8 milioane de locuinÅ£e, iar pentru 90% dintre ele nimeni nu ÅŸtie cât de eficiente energetic sunt.

Sursa: Ziarul Financiar